Đồng Nai: San gạt cả khu đất “khủng” để phân lô bán nền?

Doanh nghiệp

13/09/2022 10:28:13

Công ty Cổ phần Phát triển và đầu tư BĐS Khai Trí (Công ty BĐS Khai Trí - trụ sở tại 30A, KP2, ấp Bàu Cá, xã Trung Hoà, Trảng Bom, Đồng Nai) đang chào bán hàng chục nền đất nông nghiệp với giá trị lên đến hàng tỉ đồng mỗi lô tại xã La Ngà, huyện Định Quán.

“Xé toạc” khu đất nông nghiệp để phân lô, tách thửa…

Thời gian gần đây liên tục các trang mạng quảng cáo rầm rộ đất nền nghỉ dưỡng, view hồ Trị An giá rẻ, cùng với đó là các tên dự án “mỹ miều” thu hút nhiều khách hàng. “Điểm nóng” gần đây nhất là tại xã La Ngà, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai. Chúng tôi đã có buổi theo dấu chân môi giới chào bán đất du lịch nghỉ dưỡng tại “điểm nóng” này.

Đồng Nai: San gạt cả khu đất “khủng” để phân lô bán nền?

Khu đất có diện tích lên tới 6ha và đã có sổ riêng từng nền

Đến xã La Ngà, chúng tôi gặp một nhân viên môi giới bất động sản tên K rao bán đất sổ gần hồ Trị An. Qua làm việc, nhân viên K giới thiệu khu đất thuộc tờ bản đồ số 17 và rất nhiều thửa khác nhau từ số 267... 294, 304… 310 được tách trên khu đất rộng hơn 6 hecta, giá bán từ 900 triệu đến 1,2 tỷ đồng cho 1.000m2; Trong đó, rất nhiều lô có diện tích từ 1.080m2 đến 2.262m2… hiện đã có sổ riêng từng nền, khách hàng mua sẽ ra công chứng ngay. Công ty BĐS Khai Trí là đơn vị chào bán khu đất trên.

Trao đổi qua điện thoại về vấn đề tách thửa đất nông nghiệp mang bán, ông Nguyễn Văn Hiếu - Chủ tịch UBND xã La Ngà cho biết: “Khu đất rộng hơn 6 hecta của Công ty BĐS Khai Trí bán, tôi có biết. Người ta tách thửa đúng theo quy định của pháp luật. Hiện tại ở khu đất không có hiện tượng xây đường, trải nhựa, xây nhà tiền chế, nếu phát hiện chúng tôi sẽ xử lý theo quy định”.

Khu đất có mục đích sử dụng và trong quy hoạch đang là đất nông nghiệp nhưng đã bị san ủi tạo các con đường đất để tách thửa?

Khi chúng tôi đề cập việc dự án đã tiến hành san gạt đất, san lấp mặt bằng, có dấu hiệu vi phạm Luật Đất đai, Luật Khai thác khoáng sản thì Chủ tịch UBND xã này cho biết, khu đó không phải là đồi mà là khu đất bình thường xin cải tạo để sản xuất nông nghiệp và huyện đã phê duyệt. Theo quy định, một sào được tách ra là quyền của họ, ở đây xã quản lý vấn đề xây dựng, làm đường còn chuyện cải tạo tại chỗ là huyện cấp.

Giải thích về khu đất phân lô, ông Hiếu thông tin: “Đây là phân sào không phải phân lô, chuyện tách thửa là của huyện ký tách thời xa xưa. Công ty BĐS Khai Trí mua lại và xin cải tạo, huyện duyệt rồi nhưng làm làm đường, làm nhà là không được”.

Trao đổi về vấn đề tình trạng phân lô, tách thửa, bán nền trên địa bàn xã đang rất sôi động, ông Hiếu cho hay: “Hiện trên địa bàn, việc tách thửa rất nhiều. Ở đây là tách thửa sào đất nông nghiệp chứ không phải phân lô. Việc tách thửa là theo đúng quy định”.

Khi phóng viên thắc mắc dù không có đường mòn hay tuyến đường cấp phép trong dự án song nhiều cuốn sổ đã được cấp phép “trót lọt” với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm mang tên cá nhân thì Chủ tịch UBND xã La Ngà cho biết việc đo đạc, cấp sổ là do cơ quan chức năng cấp huyện thực hiện. Xã chỉ phối hợp ký biên mốc và không liên quan đến việc cấp sổ của UBND huyện.

Nhìn bằng mắt thường có thể thấy khu đất nông nghiệp bị san ủi rất sâu so với mặt bằng khu đất kế bên

Quy mô “khủng” nhưng chỉ là tách thửa?

Theo sơ đồ của nhân viên K cung cấp, khu đất đang quy hoạch chung là đất trồng cây lâu năm nhưng đã được phân lô, ra sổ, vẽ các tuyến đường nội khu rộng khoảng 6 mét. Điều ngạc nhiên là khu đất trên được tách và cấp sổ từ cuối năm 2021.

Hiện khu đất trên đã được san ủi bằng phẳng, xung quanh được rào tôn kín, luôn có người canh. Phía bên trong các khu đất ủi “trắng” đã được trồng dừa cảnh dọc theo các tuyến đường rộng khoảng 6 mét như trên bản đồ.

Trong khu đất đã được kéo điện, làm đèn, làm nhà chòi tiền chế… Bên cạnh đó, khu đất được cắm chi chít cọc sơn vôi và không có dấu hiệu sử dụng đúng mục đích là đất trồng cây lâu năm.

Bao quanh khu đất là cây tràm và cây công nghiệp, cây ăn trái

Theo nhân viên K, đến nay rất nhiều lô đã bán hết, chỉ còn một vài lô phía trong cùng là chưa bán được. Hiện công ty đang bán khu đất phía trong với khoảng 30 lô mang tên bà Nguyễn Thị Thúy Vân (địa chỉ tại phường Hố Nai, TP Biên Hòa) được cấp sổ đầu tháng 3/2021. Điều đặc biệt, một số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Vân có diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ hồ chứa nước Trị An.

Việc nhiều khu đất nông nghiệp tại tỉnh Đồng Nai không có đường mòn hiện hữu nhưng vẫn được cơ quan chức năng cho phép tách thửa liệu có đúng quy định về pháp luật đất đai?

Sơ đồ phân lô của khu đất do nhân viên K. gửi đến khách hàng

Quyết định số 03 ngày 30/1/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Theo đó, tại Điều 5 của quyết định quy định diện tích, điều kiện cụ thể tách thửa đối với loại đất nông nghiệp khi tách thửa đối với thửa đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu thửa đất và điều kiện cụ thể, như sau:

1. Diện tích tối thiểu thửa đất hình thành sau khi tách thửa:

a) Các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa, thuộc thành phố Biên Hòa; Các phường thuộc thị xã Long Khánh; Các thị trấn thuộc các huyện diện tích tối thiểu thửa đất là 500m2.

b) Đối với các xã còn lại, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 1.000m2.

2. Việc tách thửa đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều này chỉ áp dụng đối với các trường hợp khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai…

Điều 12 Tại khoản 3, Luật Đất đai 2013 quy định hành vi nghiêm cấm: Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai; Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

Khoản 3, Điều 3, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định: Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định, trong đó:

a) Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp: thay đổi độ dốc bề mặt đất; hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề; san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề; trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận;

b) Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp: làm mất hoặc giảm độ dầy tầng đất đang canh tác; Làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng; gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp;

c) Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người;

d) Làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định là trường hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c khoản này mà dẫn đến không sử dụng đất được theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

đ) Làm giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định là trường hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c khoản này mà phải đầu tư cải tạo đất mới có thể sử dụng đất theo mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Theo VĂN QUÂN/Tuổi trẻ thủ đô