Sở Xây dựng không chấp thuận Vingroup huy động vốn hơn 180.000 tỷ tại siêu dự án Cần Giờ

Bất động sản

11/05/2025 12:49:52

Ngày 25/4/2025, ông Phạm Minh Mẫn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM – đã ký văn bản số 2521/SXD-PTDT, chính thức bác đề xuất của Công ty CP Đô thị Du lịch Cần Giờ (thuộc Tập đoàn Vingroup) về việc huy động vốn tại dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.

Cụ thể, trong văn bản số 1604/2025/CV-CG ngày 16/4/2025, công ty này đề nghị được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn dưới các hình thức như góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân.

Sau khi xem xét, Sở Xây dựng TP.HCM nêu rõ ba lý do chính để từ chối đề nghị:

Không phù hợp quy định pháp luật: Việc huy động vốn cho toàn bộ dự án chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định hiện hành.

Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất: Theo khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, tổ chức chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính không được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất – điều mà Công ty CP Đô thị Du lịch Cần Giờ chưa thực hiện xong.

Đề xuất không rõ ràng: Công ty đề nghị huy động đến 180.000 tỷ đồng (chiếm 83% tổng vốn đầu tư) nhưng chưa thuyết minh rõ cơ cấu, quy mô vốn, cũng như chưa phân định cụ thể hình thức huy động phù hợp với tiến độ thực hiện dự án.

Văn bản số 2521/SXD-PTDT của Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh về việc bác đề nghị của Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ về việc được phép huy động vốn.

Theo Sở Xây dựng, tại khoản 1 Điều 43 Nghị định số 95/2025/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định về điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân:

Thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở, trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Điểm đ khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023 quy định phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở".

Sở Xây dựng khẳng định nội dung phát triển nhà ở chỉ là một trong các mục tiêu phát triển của dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ. Như vậy, chủ đầu tư cần có giải pháp huy động vốn phù hợp.

Phối cảnh của siêu dự án Khu Đô thịDu lịch lấn biển Cần Giờ.

Dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ có tổng diện tích 2.870 ha, dân số dự kiến gần 230.000 người, vừa được khởi công ngày 19/4/2025. Dự án gồm 4 phân khu tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, hướng đến phát triển thành đô thị du lịch biển, nghỉ dưỡng, đô thị thông minh và dịch vụ công nghệ cao, với kỳ vọng thu hút 8–9 triệu du khách mỗi năm.

Đáng chú ý, việc xin huy động vốn được gửi 3 ngày trước lễ khởi công nhưng đã không được Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt.

Điều kiện huy động vốn theo Luật Kinh doanh Bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các điều kiện để huy động vốn trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bao gồm như sau:
1. Hình thức huy động vốn
Chủ đầu tư có thể huy động vốn thông qua các hình thức sau (Điều 69 Luật Nhà ở 2014):
• Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
• Vốn từ góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
• Tiền mua, thuê mua, thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoạt động tại Việt Nam.
2. Điều kiện cụ thể để huy động vốn
Để được phép huy động vốn, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau (theo Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014):
• Về dự án:
• Có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định pháp luật.
• Dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng theo tiến độ được phê duyệt.
• Có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
• Đã nhận được thông báo đủ điều kiện huy động vốn từ Sở Xây dựng nơi có dự án.
• Về bất động sản hình thành trong tương lai:
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
• Có giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc).
• Có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án.
• Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng.
• Về thủ tục:
• Chủ đầu tư phải gửi văn bản đến Sở Xây dựng kèm giấy tờ chứng minh dự án/nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản.
• Trường hợp dự án hoặc nhà ở đang thế chấp, chủ đầu tư phải cung cấp giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thỏa thuận giữa bên mua, bên thuê mua và bên nhận thế chấp về việc không cần giải chấp.
• Nếu không có thế chấp, chủ đầu tư phải cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
3. Nguyên tắc huy động vốn
• Hình thức huy động vốn phải phù hợp với loại nhà ở theo quy định pháp luật (Điều 68 Luật Nhà ở 2014).
• Việc huy động vốn phải công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.
• Vốn huy động chỉ được sử dụng đúng mục đích phát triển dự án nhà ở, không được dùng cho dự án khác hoặc mục đích khác.
• Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức hoặc không đáp ứng điều kiện sẽ không có giá trị pháp lý.
4. Hậu quả khi huy động vốn trái phép
Theo Khoản 4 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư:
• Sử dụng vốn sai mục đích, chiếm dụng vốn, hoặc huy động vượt quá số tiền được phép theo quy định, thì phải:
• Hoàn lại số tiền huy động sai quy định.
• Bồi thường thiệt hại (nếu có).
• Bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP (mức phạt từ 270-300 triệu đồng).
• Có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu vi phạm nghiêm trọng (ví dụ: lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015).

Nguyên Ngọc