Khách hàng mua đất dự án Hoian Elite sẽ chỉ được ký hợp đồng cam kết chuyển nhượng ký với một cá nhân, chuyển tiền vào tài khoản của cá nhân đó chứ không phải hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

Giao dịch lô đất 7-9 tỷ không cần hợp đồng mua bán

Thời gian gần đây, thông tin quảng cáo, rao bán đất nền Dự án Khu đô thị Hoian Elite (còn có tên khác là Hội An Elite) được đăng tải rầm rộ trên các trang mạng. Theo quảng cáo, dự án Hoian Elite có vị trí nằm tại phường Tân An, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. Dự án có tổng diện tích quy hoạch là 17,6 ha, bao gồm 148 lô đất nền liền kề, nhà phố và biệt thự với diện tích từ 133 – 286 m2/lô.

Trong vai khách hàng, phóng viên Tạp chí Thương Trường được  nhân viên mô giới tên H. của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hưng Phát Corp (Hưng Phát Corporation) cho biết, hiện dự án Hoian Elite đang trong quá trình san lấp và ủi đường nhưng đã mở bán giai đoạn 1 với 38 lô nền, với giá bán từ 47-55 triệu đồng/m2, tùy theo diện tích và vị trí các lô sẽ có giá từ 7-9 tỷ đồng/nền.

“Khi anh mua anh sẽ phải đặt cọc 200 triệu ban đầu, trong vòng 15 ngày sau anh sẽ phải thanh toán đủ 20% rồi mình ký hợp đồng cam kết chuyển nhượng. Tiếp đó cứ 2 tháng anh thanh toán thêm 10% giá trị nền đất đến khi đóng đủ 80% thì dừng lại. Đợi khi nào có sổ thì mình thanh toán nốt 20% và không cần ký hợp đồng mua bán”, nhân viên môi giới tên H. cho biết.

Khi PV thắc mắc vì sao lại không ký hợp đồng mua bán? Việc ký hợp đồng cam kết chuyển nhượng như vậy có giá trị pháp lý gì không? Nhân viên môi giới cho biết “Do dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng mua bán. Còn hợp đồng cam kết chuyển nhượng này chỉ đảm bảo cam kết giữa chủ đầu tư với khách hàng chứ không có giá trị pháp lý”.

Ngoài ra, theo hợp đồng mẫu nhân viên môi giới gửi cho phóng viên, khách hàng sẽ ký Hợp đồng cam kết chuyển nhượng với một cá nhân tên Đỗ Tấn Vũ (trú tại số 75 Nguyễn Duy Hiệu, phường Cẩm Châu, TP. Hội An, tỉnh Quảng Nam) chứ không phải ký trực tiếp với chủ đầu tư dự án.

Không những vậy, tiền khách hàng thanh toán để mua đất cũng được chuyển trực tiếp vào tài khoản của cá nhân ông Đỗ Tấn Vũ.

Dấu hỏi về năng lực của chủ đầu tư

Theo dữ liệu của Tạp chí Thương Trường, dự án Hoian Elite có tên pháp lý là dự án Khu dân cư Trưng Nhị - Cồn Thu do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng 501 (Công ty CICO 501) làm chủ đầu tư.

Công ty 501 được thành lập ngày 31/12/2009, đặt trụ sở tại số 190 Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường Hoà Cường Nam, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện pháp luật là ông Lê Tự Tâm, chức vụ Tổng Giám đốc. Doanh nghiệp này hoạt động chủ yếu trong các lĩnh vực: xây dựng công trình đường sắt và đường bộ, xây dựng nhà các loại, kinh doanh bất động sản…

Mới đây, UBND tỉnh Quảng Nam đã có công văn gửi Cục Thuế tỉnh này đề nghị có ý kiến liên quan đến các khoản nợ thuế của Công ty CICO 501. UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị Cục Thuế tỉnh này xác định việc nợ thuế của Công ty CICO 501 (bao gồm Chi nhánh và các đơn vị trực thuộc, nếu có) đến thời điểm hiện tại.

“Trường hợp vẫn còn nợ tiền sử dụng đất thì theo quy định của pháp luật liên quan đến quản lý thuế, việc chấp hành nghĩa vụ thuế, tiền sử dụng đất thì Công ty CICO 501 có đảm bảo điều kiện để được xem xét đánh giá đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm đăng ký thực hiện dự án và chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án không?”.

Dự án Khu dân cư Trưng Nhị - Cồn Thu được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư ngày 16/7/2018. Quy mô theo quy hoạch là 17,6ha. Quy mô dự án giao chủ đầu tư là 9,7ha.

Công ty CICO 501 được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất đợt 1 với diện tích hơn 4,3ha vào ngày 8/10/2020. Và mới đây, vào ngày 18/3/2022 UBND tỉnh Quảng Nam tiếp tục có quyết định giao đất cho chủ đầu tư với diện tích hơn 0,6ha.

Như vậy, sau 2 lần diện tích đất Công ty CICO 501 được giao mới khoảng 5ha. Trong các quyết định giao đất, UBND tỉnh Quảng Nam đều nêu rõ: Công ty CICO 501 chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã cơ bản hoàn thành theo quy hoạch chi tiết 1/500 và được Sở Xây dựng có ý kiến chấp thuận bằng văn bản.

Tuy nhiên, ngày 14/3/2022 (4 ngày trước khi được giao đất đợt 2) Công ty CICO 501 do ông Lê Tự Tâm đại diện đã ký Hợp đồng ủy quyền với ông Đỗ Tấn Vũ với nội dung: Công ty CICO 501 ủy quyền cho ông Vũ đại diện cho mình tìm kiếm đối tác môi giới, đơn vị hợp tác đầu tư; ông Vũ được quyền hợp tác với bên thứ 3; được quyền đại diện cho Công ty CICO 501 ký kết các Hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng cam kết chuyển nhượng các lô đất của dự án…

Theo tìm hiểu, ông Vũ không phải là nhân sự của Công ty CICO 501 mà hiện đang là lãnh đạo của Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại dịch vụ An Dương (An Dương Group). Hiện đang có một số thông tin quảng cáo An Dương Group là chủ đầu tư của dự án Hoian Elite.

Ngoài ra, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hưng Phát Corp (Hưng Phát Corporation) cũng nhận mình là nhà phát triển dự án Hoian Elite. Ngày 30/3 vừa qua, Hưng Phát Corporation đã ký hợp tác chiến lược với các sàn phân phối như: MTR BĐS Miền Trung; X Land; SCD Group; Navi Property; DNG Invest; Nemo Property; City A; King Real để phân phối dự án này.

Nhiều rủi ro cho khách hàng

Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết: Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì có các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản bắt buộc các bên phải ký hợp đồng khi mua bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chứ không có “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng bất động sản”.

Còn trong Bộ luật dân sự và Luật thương mại có quy định về hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực theo quy định pháp luật. Việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu rất quan trọng trong việc ràng buộc các bên thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng, hoặc xác định các nghĩa vụ bị vi phạm khi giải quyết tranh chấp hợp đồng. Bởi hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh nghĩa vụ phải thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng đối với các bên.

Liên quan tới việc Công ty 501 ủy quyền cho một cá nhân là ông Đỗ Tấn Vũ ký kết các giao dịch và thu tiền của khách hàng tại dự án Hoian Elite, Luật sư Diệp Năng Bình cho biết, Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, như sau:

Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật; Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.

Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Luật sư Diệp Năng Bình cũng cho biết: Luật kinh doanh bất động sản nghiêm cấm hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Do đó, khi người dân ký kết những hợp đồng không đúng theo quy định thì sẽ ôm thiệt hại vào bản thân mình là điều trước tiên bởi nếu dự án không tuân theo pháp luật thì rất khó có khả năng lấy lại tiền.

Cũng theo Luật sư Diệp Năng Bình, việc người dân mua nhà, mua đất khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi đây là hành vi không được pháp luật cho phép.

Cụ thể, theo Khoản 1, Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản quy đinh điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó...".

Bên cạnh đó, theo Điểm a, Khoản 2, Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc: “Cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án...”

Theo Quang Tuấn/Thương trường