Hệ sinh thái Kita Group (bao gồm Kita Land) gắn liền với tên tuổi đại gia Nguyễn Duy Kiên. Tuy nhiên, vị doanh nhân này lại có màn sở hữu 'vòng vèo' tại Kita Land. 'Vòng vèo' cũng là phong cách bán hàng mà Kita Land sử dụng khi xài chiêu 'cho chủ đầu tư vay tiền'.

Những màn “ẩn hiện” bất ngờ tại Kita Land

Kita Group là một trong những cái tên đang nổi của thị trường bất động sản với thương hiệu Kita Land. Công ty Cổ phần Kita Land thành lập tháng 12/2018. Cổ đông sáng lập bao gồm Công ty Cổ phần Tập đoàn Kita (sở hữu 25% vốn công ty), ông Nguyễn Duy Kiên (44%), bà Đặng Kim Khánh (1%), bà Đặng Thị Thùy Trang (30%). Ở thời điểm thành lập, bà Đặng Thị Thùy Trang là Tổng Giám đốc công ty.

Tuy nhiên sau đó, ông Lê Văn Lợi nắm giữ vị trí Tổng Giám đốc Kita Land. Cơ cấu cổ đông cũng thay đổi. Vợ chồng ông Nguyễn Duy Kiên, bà Đặng Thị Thùy Trang rút. Thay vào đó là ông Đỗ Xuân Cảnh (sở hữu 62% vốn công ty), Phan Hải Xuyên (37%). Bà Đặng Kim Khánh vẫn sở hữu 1% vốn.

Nhưng tới ngày 10/12/2021, ông Nguyễn Duy Kiên đã trở lại với vai trò người đại diện pháp luật và Chủ tịch HĐQT Kita Land. Cơ cấu cổ đông Kita Land tiếp tục biến động rất mạnh. Ông Đỗ Xuân Cảnh và Phan Hải Xuyên rút hoàn toàn. Kita Land chỉ còn 2 cổ đông là bà Đặng Kim Khánh (sở hữu 1% vốn). Một cái tên mới xuất hiện. Đó là Công ty Cổ phần đầu tư Saturn. Saturn sở hữu 99% vốn Kita Land, tương đương 1.188 tỷ đồng. Vốn điều lệ công ty đã đạt 1.200 tỷ đồng.

Công ty Saturn thành lập ngày 3/12/2020 với vốn điều lệ 800,7 tỷ đồng. Các cổ đông sáng lập bao gồm ông Phan Hải Xuyên (1%), ông Võ Văn Huệ (98%), ông Đỗ Hữu Phước (1%). Ông Võ Văn Huệ vừa là đại diện pháp luật, vừa là Chủ tịch Saturn ở thời điểm Công ty thành lập. Tuy nhiên, tới ngày 25/10/2021, ông Nguyễn Duy Kiên đã thế chân ông Võ Văn Huệ tại Saturn, từ đó có ảnh hưởng Kita Land.

Bán hàng bằng cách “cho chủ đầu tư vay tiền”

Hoạt động bán hàng của Kita Land cũng không diễn ra theo cách thông thường. Nghĩa là Kita Land và khách hàng không ký hợp đồng mua bán. Thay vào đó, Kita Land ký hợp đồng vay vốn và hợp đồng cam kết giữ chỗ nhận quyền sử dụng đất với với Kita Land. Kết quả là không ít khách hàng đã “ngậm trái đắng” với cách làm vòng vèo này.

Năm 2020, khách hàng Nguyễn Trọng Bình (ngụ quận Từ Liêm, Hà Nội) phản ánh về việc có dấu hiệu khuất tất trong mua bán đất tại một dự án trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

Kita Land hiện hiện tại một dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

Theo đó, anh Bình ký với Công ty Cổ phần Kita Land 2 hợp đồng: Hợp đồng thứ nhất là Hợp đồng vay vốn và Hợp đồng cam kết giữ chỗ nhận quyền sử dụng đất số 0382/B1.B2-11.028/HDCKGC. Sau nhiều tháng, anh Bình không nhận được đất mà tiền cũng không được trả lại.

Trước đó, năm 2019, khách hàng Lê Thị Kim Nga cũng ký hợp đồng cam kết giữ chỗ nhận Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến hạn mà Kita Land không thực hiện cam kết nên đã bị khách hàng kiện ra tòa.

Càng tăng vốn càng thua lỗ

Kita Land thành lập tháng 12/2018 nên không có gì ngạc nhiên khi Công ty gánh khoản thua lỗ 1,5 triệu đồng trong năm đầu hoạt động. Đáng chú ý, Công ty có vốn điều lệ 200 tỷ đồng nhưng tới cuối năm 2018, vốn chủ sở hữu Kita Land lại lên tới gần 300 tỷ đồng. Sau đó, bước sang 2019, chỉ tiêu này tăng vọt, tăng 398 tỷ đồng, tương đương 133% so với năm 2018 lên 698 tỷ đồng. Bước sang 2020, chỉ tiêu này giảm rất nhẹ xuống 692 tỷ đồng.

Dù được rót thêm vốn nhưng lợi nhuận của Kita Land chưa hề được cải thiện. Càng năm sau, số lỗ càng lớn hơn năm trước. Trong 3 năm 2019 và 2020, Công ty lần lượt lỗ 2,4 tỷ đồng và 5 tỷ đồng. Bên cạnh thua lỗ, Công ty thường xuyên rơi vào tình cảnh nợ nần chồng chất. Ngoại trừ năm 2018 mới thành lập, cả năm 2019 và 2020, nợ phải trả tại Kita Land rất cao.

Tại thời điểm cuối năm 2020, nợ phải trả của Công ty lên đến 2.050 tỷ đồng, nhiều gấp 3 lần vốn chủ sở hữu và chiếm 74,7% tổng nguồn vốn. Trước đó, cuối năm 2019, tình trạng nợ nần tại Kita Land còn “căng thẳng” hơn nhiều khi nợ phải trả đạt 2.695 tỷ đồng, cao gấp 3,86% lần vốn chủ sở hữu và chiếm 79,4% tổng nguồn vốn Kita Land.

Dự án Golden Hills City: Từ xây dựng không phép đến bị khách hàng khiếu nại kéo dài

Từ năm 2019, nhiều khách hàng đã đóng hàng tỷ đồng tiền “Cam kết giữ chỗ” thông qua hình thức ký “Hợp đồng vay vốn” để mua dự án Golden Hills City Đà Nẵng do Công ty CP Trung Nam làm chủ đầu tư, Công ty CP Kita Land là đơn vị hợp tác kinh doanh. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, quyền lợi của khách hàng tại dự án không được đảm bảo. Khách hàng cũng không thể nhận lại tiền theo mong muốn. Tại dự án này, chủ đầu tư từng nhiều lần bị xử phạt vi phạm hành chính vì xây dựng không phép.

Gửi đơn thư “cầu cứu” đến các cơ quan chức năng và báo chí, ông Nguyễn Hữu Giang (ngụ quận Hà Đông, TP Hà Nội) cho biết, ngày 29-3-2019, ông ký Hợp đồng Cam kết giữ chỗ nhận quyền sử dụng đất số 0396/C1.B2-35.010/HDCKGC (sau đây gọi là hợp đồng Cam kết giữ chỗ) và Hợp đồng vay vốn số 0396/C1.B2-35.010/HDVV (sau đây gọi là hợp đồng vay vốn) với đại diện Công ty Cổ phần Kita Land để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu C1.B2-35.010 thuộc dự án Golden Hills City TP Đà Nẵng. Dự án do Công ty Cổ phần Trung Nam làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Kita Land (Kita Land) là đơn vị hợp tác kinh doanh theo hợp đồng số 0019/2019/HĐHTKD/Kita Land - Trung Nam giữa 2 bên. Tổng số tiền ông Giang chuyển cho Kita Land là hơn 2 tỷ 117 triệu đồng.

Theo ông Giang, gần một năm sau khi ký “Hợp đồng vay vốn”, cụ thể ngày 11-3-2020, ông nhận được văn bản số 183/2020/CV/Kita Land về việc ký hợp đồng. Theo nội dung văn bản, Công ty Kita Land thay đổi thời điểm ký hợp đồng và đưa ra những chính sách hỗ trợ cho khách hàng. Tuy nhiên, theo ông Giàng, việc thay đổi này thể hiện sự “mập mờ” của Kita Land, việc chuyển nhượng không đáp ứng các quy định của pháp luật và thời hạn của (các) hợp đồng đã hết. Trước sự thiếu nhất quán đó, ngày 6-4-2020, ông Giang đã có đơn thư yêu cầu Kita Land hoàn lại số tiền đã đóng theo thỏa thuận.

Ngày 28-4-2020, đại diện Kita Land có buổi làm việc với cá nhân ông Giang. Lúc này, ông Giang kiên quyết yêu cầu Kita Land hoàn trả lại số tiến, sự việc được ghi vào biên bản làm việc.

Tuy nhiên, ngày 15-5-2020, trong văn bản phúc đáp của Kita Land lại bỏ qua nguyện vọng của khách hàng. Theo lời ông Giang, phía Kita Land tiếp tục đề nghị ông thực hiện các hợp đồng nêu trên và đề nghị ông ký gửi sản phẩm trong vòng 6 tháng để Kita Land bán lại cho tổ chức, cá nhân khác.

Về dự án Golden Hills City trước đó đã vướng phải các lùm xùm xây dựng không phép.

Cụ thể, vào đầu tháng 11-2019, Đội Kiểm tra quy tắc đô thị huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng phát hiện Công ty CP Trung Nam tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại khu E và các nhà mẫu liền kề mà không có giấy phép xây dựng và thiết kế xây dựng.

Tại thời điểm đó, nhà chức trách phát hiện đơn vị này thi công phần hạ tầng kỹ thuật khoảng 70%; 20 căn biệt thự liền kề đã hoàn thành phần móng và đổ 50 trụ với tổng diện tích 1.720m2 và 10 căn còn lại đã đóng cọc bê tông với diện tích 1.200m2. Chính quyền huyện Hòa Vang đã ra quyết định xử phạt công ty này 40 triệu đồng do các lỗi trên.

Lần xử phạt vi phạm hành chính khác là vào tháng 7-2019, UBND quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng (dự án nằm trên địa bàn huyện Hòa Vang và quận Liên Chiểu) đã ra quyết định xử phạt 40 triệu đồng đối với Công ty CP Trung Nam do có hành vi vi phạm khởi công xây dựng công trình mà chưa có giấy phép theo quy định tại dự án Golden Hills City - khu D2 tại phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu.

Vào ngày 26-6-2020, Đội Kiểm tra quy tắc đô thị huyện Hòa Vang tiếp tục lập biên bản vi phạm đối với Công ty CP Trung Nam khi đơn vị này đang tiến hành xây dựng tại khu E, dự án Golden Hills City (thuộc xã Hòa Liên, huyện Hòa Vang).

Theo biên bản vi phạm, khi kiểm tra các hạng mục đang thi công gồm: đường quy hoạch, vỉa hè, điện chiếu sáng, cây xanh, hệ thống thoát nước; chủ đầu tư chưa xuất trình được các loại giấy tờ có liên quan đến việc xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tại khu E.

Điều đáng nói tại dự án dù đến cuối tháng 6-2020, chủ đầu tư Công ty CP Trung Nam nhiều lần bị xử phạt hành chính vì xây dụng không phép, nhưng từ tháng 3-2019 đơn vị này đã “bắt tay” với Kita Land huy động vốn của rất nhiều khách hàng khác nhau để rồi xảy ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài như hôm nay.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cần vào cuộc làm rõ những tồn tại ở dự án Golden Hills City nhằm đảm bảo quyền lợp hợp pháp cho khách hàng, xử lý những sai phạm nếu có để góp phần tạo ra môi trường đầu tư, xây dựng khoa học, văn minh, phát triển bền vững.

PV